COLUMN

2025.01.15

民泊経営の失敗事例から学ぶ!成功する集客のポイント

民泊経営を始めたいけれど「本当に儲かるのか」「何から始めればいいのか分からない」など、さまざまな悩みがあるかもしれません。

 

何から準備すべきか分からず、不安に感じる方も多いでしょう。

 

そこで本記事では、民泊経営を成功させるために必要な基礎知識について、分かりやすく解説していきます。

 

また、よくある失敗事例も併せて紹介しますので、民泊経営を始めたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

 

民泊経営の基礎知識

まずは、民泊経営を始めるに当たり、知っておくべき基礎知識を解説していきます。

 

民泊の定義や種類、成功に必要なポイントについて、初心者にも分かりやすく紹介しますので、一緒に確認しましょう。

 

民泊とは

民泊とは、一般の住宅やマンションの一部を宿泊施設として提供し、宿泊者を受け入れる事業のことを指します。

 

観光客やビジネス旅行者に向け、ホテルや旅館とは異なる家庭的な雰囲気や、地域特有の体験を提供できる点が特徴です。

 

日本では、住宅宿泊事業法(民泊新法)の制定により、適切な許可や届出を行うことで、合法的に民泊の運営が可能となりました。

 

主に「家主居住型」と「家主不在型」の2種類があり、それぞれで法的な要件や運営のポイントが異なります。

 

現在は観光需要の増加とともに、多くの民泊施設が国内外の旅行者に利用されています。

 

民泊経営は儲かる?

民泊経営の収益性は、立地・運営方法・物件の規模によって大きく異なります。

 

例えば、1泊1万円で年間150日稼働した場合、収入は最大でも150万円程度です。

 

しかし、この収入から水道光熱費や清掃費用などの運営コストを差し引くため、利益はさらに減少します。

 

なお、観光地に近い物件や高単価の宿泊料金を設定できる物件では、安定した収益を得られる可能性はあります。

 

また、地方の民泊は土地代が安い傾向にあるため、初期費用やランニングコストを抑えられるのがメリットです。

 

集客方法を工夫する必要はありますが、地域特有の魅力を生かした付加価値を提供することにより、高収益を期待できるでしょう。

 

民泊経営の動向と課題

民泊市場は観光需要の増加に伴い、拡大を続けていますが、法規制や地域ごとのルールが課題となっています。

 

特に、2018年に施行された住宅宿泊事業法(民泊新法)では、合法的に民泊を運営するための基準が明確になりました。

 

この法律により、年間営業日数の上限(180日)や届出の義務化、自治体独自の条例への対応が求められています。

 

また、民泊経営の課題としては許可申請手続きの煩雑さや、近隣住民とのトラブルが挙げられます。

 

つまり、適切な法令順守と地域との良好な関係構築が、持続可能な民泊経営の鍵となるでしょう。

 

成功するには集客が鍵!

民泊経営において、集客力は成功に欠かせない重要な要素です。

 

高稼働率を維持することにより、固定費を効率良く回収し、収益性を高められます。

 

集客を成功させるポイントは、ターゲット顧客の明確化や魅力的な宿泊体験の提供、効果的なプロモーションの実施などが挙げられます。

 

そのため、宿泊者のニーズを把握し、それに応じた施設設備やサービスを用意することが大切です。

 

また、SNSや宿泊予約サイトを活用した宣伝や、顧客レビューの管理・活用も欠かせません。

 

さらには、地域の観光資源を取り入れることにより、ほかの宿泊施設との差別化が図れます。

 

集客の工夫次第で、民泊経営の成功率は大きく向上するでしょう。

 

民泊経営で成功するためのポイント

民泊経営を成功させるには、明確なターゲット設定や魅力的な宿泊体験の提供が重要です。

 

次に、効果的な集客戦略を具体的に解説していきます。

 

ターゲット・コンセプトを明確にする

ターゲット顧客と明確なコンセプト設定は、民泊経営の成功に欠かせません。

 

宿泊者のニーズや好みに合わせたサービスや施設を提供することで、満足度とリピート率を向上させることができます。

 

例えば、家族連れやビジネス利用者向けの民泊であれば、広いリビング・整ったWi-Fi環境が有効です。

 

このように、具体的なターゲット像を描き、それに応じたコンセプトを設計することが経営の成功につながります。

 

心理的満足度を高める工夫をする

民泊経営では、心理的満足度を高める工夫が成功の鍵です。

 

快適なインテリアや清潔感のある空間は、宿泊者に安心感を与えます。

 

統一感のあるデザインや自然光を取り入れた部屋作りも、集客に効果的でしょう。

 

また、高品質なアメニティや地域特産品を用意することで、特別感を演出できます。

 

さらに迅速かつ丁寧な顧客対応やスムーズなチェックイン・チェックアウトは、宿泊者の満足度を大きく向上させてくれるでしょう。

 

これらの工夫がリピート率の向上につながるのです。

 

レビューを分析して改善する

民泊経営では宿泊者からのレビューを分析し、改善していくことが重要です。

 

低評価の理由を理解して具体的な対策を講じることで、顧客満足度を高められます。

 

例えば「清潔感が足りない」という指摘がある場合、清掃頻度を増やすといった対応が必要です。

 

一方、好評価のポイントはより強化し、リピーターを増やしましょう。

 

また、レビューへの丁寧な返信は、宿泊者に安心感を与えられるのみならず、信頼関係の構築にもつながります。

 

このように、レビュー分析はサービスと収益性の向上に直結する重要なポイントなのです。

 

SNSを活用して魅力を伝える

民泊の魅力を効果的に発信する手段として、SNSは非常に有効です。

 

例えば、Instagramでは高品質な写真や動画を投稿し、併せてハッシュタグを活用することで、ターゲット層にアプローチしやすくなります。

 

Facebookの場合は、イベント情報や特典を提供することにより、ユーザーとのつながりを深められるでしょう。

 

またX(旧:Twitter)を活用すれば、地域の魅力や施設の最新情報をタイムリーに発信することが可能です。

 

SNSを活用したプロモーションは、宿泊施設の認知度を高め、集客力を向上させてくれます。

 

民泊経営でよくある失敗事例

民泊経営でよく見られる失敗例として、法的手続きの不備や料金設定ミス、顧客対応の不足などが挙げられます。

 

ここからは、これらのトラブルを防ぐための改善策とともに、民泊経営でよくある失敗事例について詳しく解説していきます。

 

失敗例1:法的手続きの不備

民泊経営における法的手続きの不備は、罰則や営業停止につながる重大なリスクです。

 

例えば、民泊新法(住宅宿泊事業法)の届出を怠ったり、自治体ごとの条例を把握していなかったりする場合は、違法営業とみなされる可能性があります。

 

また、必要な消防設備や建築基準法の要件を満たしていないことも、トラブルの原因となります。

 

これらの不備を防ぐためには、事前に最新の法規制や自治体のルールを確認し、適切な許可や届出を行うことが不可欠です。

 

失敗例2:料金設定の誤り

民泊経営において、料金設定の誤りは収益性に直結する重要な問題です。

 

料金が高すぎると多くの予約を期待できず、反対に低すぎても利益を確保できません。

 

そのため、市場の需要や競合施設の価格を事前に調査し、ターゲット顧客に適した価格を設定することが重要です。

 

また、繁忙期や閑散期に応じて、価格の調整を行うのも効果的でしょう。

 

柔軟かつ戦略的な料金設定を行うことにより、安定した収益確保が可能となるのです。

 

失敗例3:立地選びの見誤り

民泊経営で立地条件を見誤ると、稼働率の低下を招く大きな失敗要因となります。

 

観光地から遠かったり、あるいは交通の便が悪かったりなど、周辺環境に魅力がない立地では、宿泊者の興味を引くことが難しくなります。

 

そのため、物件選定時はターゲット顧客のニーズや行動パターンを考慮し、観光スポットや主要交通機関へのアクセスの良さを重視することが大切です。

 

また、地域の特色や観光資源を生かしたサービス提供も行えば、より集客力を高められるでしょう。

 

失敗例4:顧客対応の不備

顧客対応の遅れや不親切な態度の接客は、宿泊者の満足度を下げ、低評価レビューを招く原因になります。

 

特に、トラブルやクレーム発生時の対応が適切でないと、信頼を失ってしまいます。

 

解決策としては迅速かつ丁寧な対応を心掛け、スムーズにやり取りできる体制を整えるのがポイントです。

 

また、顧客の意見を積極的に収集してサービスの改善に生かすことで、満足度向上とリピーターの確保に繋げることができます。

 

失敗例5:運営コストの過剰投資

民泊経営では、運営コストの過剰投資が利益を圧迫する原因になります。

 

例えば、高額な家具や過度なリフォームに資金を使いすぎると、回収が難しくなるため注意が必要です。

 

解決策としては中古家具を活用したり、最低限のリフォームにとどめたりすることで、コストを抑えることが可能です。

 

また、収益シミュレーションを事前に行い、収入に見合った適切な投資計画を立てることが必須となります。

 

無駄を省きつつ必要な設備を整えて、効率的な経営を実現しましょう。

 

民泊経営を始める流れ

続いては、民泊経営を始めるまでの流れを紹介していきます。

 

許可申請・届出を行う

前述のとおり、民泊経営を始めるには適切な許可申請や届出を行わなければなりません。

 

民泊新法(住宅宿泊事業法)にもとづいて自治体に届出を行うほか、旅館業法の許可申請が必要な場合もあります。

 

なお、物件所在地や運営形態によって手続きが異なるため、事前に自治体窓口や専門家に確認すると良いでしょう。

 

また、消防法や建築基準法の要件も満たす必要があり、申請前に設備の整備を行うことが推奨されます。

 

これらの手続きを正確に進めることで、合法的かつ安心して民泊を運営することが可能となるのです。

 

リノベーションをする

民泊経営において、宿泊者が快適に過ごせる環境を整えるためには、リノベーションが重要です。

 

特に、水回りや内装の改善は宿泊者の満足度を高め、リピート率の向上につながるでしょう。

 

また、家具や家電、アメニティなどの備品に関しては、ターゲットに合わせて選ぶことも大切です。

 

例えば、家族向けには大きめのダイニングセット、ビジネス利用ならばデスクや高速Wi-Fiが求められるでしょう。

 

リノベーションと備品調達は、予算内で計画的に進めることにより、コストを抑えながら魅力的な施設を提供できます。

 

利用規約を作成する

民泊経営では利用規約を作成し、ゲストとのトラブルを防ぐことが重要です。

 

規約にはチェックイン・チェックアウトの時間や禁止事項、清掃費用の有無などを明確に記載します。

 

また、料金設定も具体的に定め、繁忙期や閑散期に応じて料金を変動させたり、連泊割引を設けたりするなど、稼働率を高める工夫も必要です。

 

さらに、外国人旅行者を対象とする場合は、多言語に対応した規約を作成すれば、スムーズなコミュニケーションが可能となります。

 

予約サイトに登録する

民泊経営を成功させるためには、予約サイトへの登録が欠かせません。

 

予約サイトに物件情報を掲載すると、国内外問わず多くの宿泊者にアプローチできます。

 

魅力的な写真や詳細な説明を用意し、ゲストが選びやすい情報を提供しましょう。

 

また、複数の予約サイトに登録することで、集客力を高めることができます。

 

なお、民泊の始め方はこちらの記事でも詳しく解説しています。

 

より詳細に紹介しているので、ぜひ併せてご覧ください。

 

民泊の始め方について詳しくはこちら

 

民泊経営で気を付けること

最後に、民泊経営で気を付けることを解説していきます。

 

ルールを設けてトラブルを軽減する

民泊経営では、利用ルールを明確に設定することにより、宿泊者とのトラブルを防ぐことができます。

 

禁止事項を具体的に規定し、事前に宿泊者へ周知することが大切です。

 

また、外国人旅行者が利用する場合には、多言語でルールを記載することで、誤解やコミュニケーション不足を防げます。

 

さらに、施設の使用方法を分かりやすく示した案内を設置すると、利用者の利便性が向上します。

 

消防設備の要件を確認する

民泊経営において、建物や規模によって異なるものの、消防設備の設置が義務付けられています。

 

消防設備は宿泊者の安全を守るのみならず、運営者の責任を果たすためにも不可欠です。

 

なお、定期的な点検とメンテナンスを行い、万全な状態を維持することが重要です。

 

事前に消防署へ相談し、必要な要件を確認してから適切に準備しましょう。

 

住宅ローン控除の適用対象外になる可能性がある

住宅を民泊として利用する場合、住宅ローン控除が適用外となる可能性があります。

 

この制度は基本的に自己居住用の住宅を対象としており、物件を賃貸目的で運用する場合は「住宅」とみなされず、対象外となる恐れがあるのです。

 

そのため民泊運営を検討しているならば、事前に金融機関や税務署に確認し、制度適用の可否を確認することが大切です。

 

また、控除が受けられない場合でも、ほかの税制優遇措置が適用される場合があるため、専門家に相談して最適な対応策を見つけてみましょう。

 

まとめ

民泊経営の成功には、法令遵守や適切な運営計画が不可欠です。

 

許可申請や届出を正確に行い、リノベーションや多様な備品で宿泊者の満足度を高めましょう。

 

また、料金設定や利用規約を明確にして、消防設備の整備やトラブル予防策を講じることが重要です。

 

さらに、SNSや予約サイトを活用した集客戦略を取り入れることにより、安定した収益を実現できます。

 

事前準備をしっかり行い、持続可能な民泊の運営を目指しましょう。

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